Bán nhà qua môi giới: Cẩn thận không thừa

Nhiều người bán nhà đã tìm tới môi giới, dù vẫn còn đâu đó không ít băn khoăn. Các chủ sở hữu (cá nhân, hộ gia đình) không còn xa lạ với những phương tiện rao bán truyền thống như website, đăng báo hay đơn giản chỉ là treo biển, nay đã tìm tới môi giới.

Tìm tới môi giới để thúc đẩy bán nhà hiệu quả nhất, chỉ là bước cuối cùng trong quá trình người bán tìm tới khách mua. Đây là nhận định của nhiều môi giới chuyên mảng mua bán thổ cư ở địa bàn nội thị Hà Nội. Trước đó, chủ nhân cần biết rõ giá trị của căn nhà bao gồm tính pháp lý và giá thị trường tại thời điểm tương ứng. Căn nhà có sổ hồng, sổ đỏ, pháp lý đầy đủ, khách hàng chắc chắn yên tâm hơn.

Xác định giá trị BĐS

Ngược lại, pháp lý gặp "vấn đề" về sổ hồng, sổ đỏ, khách sẽ đắn đo và dựa vào yếu tố này để ép giá chủ nhà. Để tìm hiểu chính xác về pháp lý BĐS (về quy hoạch, dự án trong tương lai nếu có), chủ nhân nên hỏi thông tin từ hàng xóm trong cùng khu vực hoặc tham khảo thông tin từ UBND, văn phòng luật tại địa bàn.

Tiếp theo, định giá nhà tại thời điểm cần bán cũng không thể bỏ qua. Nếu chủ nhân định giá nhà cao hơn những nhà tương đương ở khu vực xung quanh, khách sẽ chỉ đến xem rồi "một đi không trở lại". Định giá hợp lý (so với các sản phẩm tương đương, so với mức trượt giá cũng như nhu cầu thực sự của người mua), giao dịch sẽ "thuận buồm xuôi gió".

Công cụ định giá có thể bằng nhiều cách: thăm dò những căn nhà có vị trí, diện tích, giấy tờ tương đương BĐS cần bán; tìm kiếm thông tin trên các trang web địa ốc, trên mạng, trên báo Mua&Bán về các sản phẩm cùng địa bàn được bán với biên độ giá ra sao. Từ đây, người bán sẽ có mô hình giá như sau: X = giá thấp nhất chấp nhận bán (chỉ áp dụng sau một khoảng thời gian chờ đợi mà ít khách, hoặc có khách nhưng đều trả về tiệm cận giá này); Y: giá trung bình mà chủ nhà muốn bán (đã có lãi so với thời điểm mua trong cán cân tiền tệ, lãi suất ngân hàng). Đây là mức giá sẽ giao cho môi giới, các hình thức quảng cáo. Cuối cùng là giá Z (mức kỳ vọng của chủ nhân). Theo đó, trong trường hợp nhờ tới môi giới, mức hoa hồng sẽ dao động từ 1-2% (tùy theo giá bán ở mức Y hay mức Z).

Hiểu rõ về BĐS của mình, cũng như cách thức làm việc, tạo "động lực" cho môi giới,
gia chủ sẽ tối ưu được giao dịch đó

Nếu biết khéo léo điều tiết mức hoa hồng hợp lý cho môi giới, chủ nhà sẽ được môi giới "nhiệt tình" thúc đẩy việc mua bán BĐS trong list sản phẩm của họ (vì được lợi ích tốt). Thậm chí, giả sử bán được với giá Z, ngoài tỷ lệ hoa hồng 2%, bên bán có thể giao kèo cho môi giới được hưởng % chênh lệch từ khoản tiền cao hơn giá Y. Đây là điều cần chú ý ngay cả khi chủ nhà giao BĐS cho môi giới của sàn.

"Chọn mặt gửi vàng"

Để loại trừ khả năng bị môi giới "dìm hàng", người bán nên nhận biết cơ bản về cách thức làm việc với môi giới một cách chuyên nghiệp nhất.

Tự mình rao bán, dù hiểu rõ về các công cụ đăng tin quảng cáo, người bán thường rất bị động theo kiểu "biết đâu bất ngờ sẽ có người tìm mua thực sự".

Thay vào đó, bên bán có thể gửi qua nhiều môi giới, nhưng để không bị ép giá, không nên gửi cho những môi giới của cùng một sàn. Bên cạnh đó, chủ nhà tuyệt đối không lộ cho môi giới biết mình cần bán gấp (có thể bị ép giá, làm giá).

Nhiều chủ nhà sai lầm khi cho rằng giao sổ đỏ phô tô cho văn phòng BĐS thì khả năng bán được tối ưu. Sử dụng nhiều nguồn môi giới cùng bán thì khả năng mang lại sẽ khả quan và nhanh chóng hơn. Thực tế cho thấy, khi một căn nhà được môi giới chào nhiệt tình trong thời gian dài là do chủ nhân đã thỏa thuận và chấp nhận cho môi giới một biên độ giá dễ làm.

Ví dụ, chủ nhân kỳ vọng mức giá cho căn nhà mình bán là 2 tỷ đồng, còn bán được với giá 1,7 tỷ đồng cũng chấp nhận. Như vậy, nếu chủ nhà xác định rõ ngay từ đầu với môi giới về khoảng giá chấp nhận được, còn bán cụ thể chênh ra sao, môi giới hưởng hết cũng như giá 1,5 tỷ đồng là tối thiểu, sẽ không có môi giới nào có thể ép giá người bán. Nói cách khác, người bán hãy nói thẳng với môi giới về mức kỳ vọng, và xác định về việc không thể bị khách ép giá sâu hơn mức đã đưa ra.

Rất nhiều gia chủ giao nhà cho môi giới theo kiểu "tôi muốn bán với giá…, anh bán được thêm bao nhiêu thì hưởng chênh" – dẫn tới trường hợp các môi giới thiếu tâm tự nâng giá hòng kiếm lợi. Cũng không loại trừ việc người mua trả đúng giá chủ yêu cầu, nhưng vì chưa đủ chênh cho môi giới nên môi giới… không chịu. Vì vậy, bên bán nên đưa hồ sơ nhà cho một môi giới có kinh nghiệm, uy tín lâu năm trong nghề, và đưa ra mức hoa hồng hợp lý.

Môi giới có thể báo hàng cho các sàn hoặc trực tiếp làm mọi thủ tục cho gia chủ nếu tự có khách. Một môi giới chuyên nghiệp luôn tìm tới phương án hài hòa giữa chủ nhà và khách hàng (đưa kỳ vọng của người bán và người mua về gần sát nhau trong giới hạn sát giá thị trường).

Để hạn chế tình trạng môi giới dùng thủ thuật khiến nhà bán không được, gia chủ nên phân chia lợi ích và đưa ra các điều kiện về giao dịch, tiền hoa hồng sao cho hợp lý ngay từ đầu. Cần chú ý, nguyên tắc hiện nay là môi giới không thu phí người mua, chỉ nhận phí bên bán theo thỏa thuận đã ký.

Theo Bất Động Sản

>>> Khó khăn nhưng thanh khoản sẽ tốt hơn
>>> Bất động sản 24h: Bẫy rình rập người mua nhà

>>> Hết thời căn hộ 'chạy đua' về giá

>>> Tranh chấp bất động sản: Giải quyết không dễ!

>>> Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

>>> Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Khó khăn nhưng thanh khoản sẽ tốt hơn

Trong báo cáo trả lời chất vấn vừa được Bộ Xây dựng gửi đến các đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết nhà ở xã hội (NoXH) đang được Bộ Xây dựng đẩy mạnh để đáp ứng nhu cầu thị trường, bởi nhiều dự án giá giảm tới 50%, tương đương thời điểm 2006.

Nhu cầu cần 700.000 căn hộ

Theo Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015 các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 m²/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Tương tự, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết).

Trong đó, một số địa phương có nhu cầu NoXH lớn như Hà Nội cần 111.200 căn, TPHCM cần 134.000 căn, Đà Nẵng cần 16.000 căn, Đồng Nai cần 95.000 căn, Bình Dương cần 104.000 căn… Riêng nhu cầu NoXH của cán bộ, công chức 25 bộ, ngành tại khu vực Hà Nội cần khoảng 30.000 căn.

Hiện một số địa phương trọng điểm có nhu cầu cao về NoXH đã lập kế hoạch phát triển cho giai đoạn 2012-2015, như Hà Nội đưa chỉ tiêu phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 4,7 triệu m² sàn, tương đương 100.000 căn hộ; TPHCM phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 2,7 triệu m² sàn (mỗi năm khoảng 675.000m² sàn), tương đương với khoảng 67.000 căn hộ.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai xây dựng các dự án NoXH để từng bước đáp ứng nhu cầu. Tính đến nay, trên toàn quốc đã có 84 dự án NoXH đang được triển khai xây dựng với quy mô gần 52.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.800 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đang triển khai thực hiện với quy mô xây dựng trên 26.800 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 6.800 tỷ đồng.

Chỉ tính riêng từ đầu năm 2013 đến nay, đã có 15 dự án NoXH được triển khai xây dựng mới. Ngoài ra, nhiều dự án NoXH đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục chuẩn bị đầu tư để triển khai trong thời gian tới.

Giá nhà giảm tương đương năm 2006

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, hiện giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm 50%, trở về giá thời điểm 2006. Đối với các dự án căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền, các chủ đầu tư đã tích cực chủ động trong việc marketing bán hàng, khuyến mại, điều chỉnh cơ cấu căn hộ, giao sản phẩm căn hộ xây thô để khách hàng tự hoàn thiện... nhằm hạ giá bán để thu hút khách hàng.

Căn hộ cao cấp Sunrise City đã giảm giá bán gần 50%. Ảnh: L.THANH

Hầu hết dự án đã giảm 10-30% giá bán, một số dự án như Sunrise City của CTCP Đầu tư địa ốc NoVa, dự án Everrich 3 của Công ty Phát Đạt đã giảm giá gần 50% so với giá bán tại thời điểm “nóng” cách đây hơn 2 năm.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, giá bán hợp lý vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng. Điển hình các dự án nhà ở có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại Hà Nội như Ehom4 của Công ty Nam Long và một số dự án khác tại TPHCM.

Theo ông Dũng, tính trên phạm vi toàn quốc, giá trị tồn kho BĐS có xu thế ngày càng giảm: Tháng 9 là 102.000 tỷ đồng, đã giảm 4.200 tỷ đồng (gần 4%) so với tháng 8; giảm 5.603 tỷ đồng (5%) so với tháng 7; giảm 6.884 tỷ đồng (6%) so với tháng 6...

Số lượng tồn kho BĐS tại 2 thành phố lớn nhất cả nước cũng có xu hướng giảm dần: Hà Nội tồn kho tháng 7 là 14.487 tỷ đồng, đã giảm 2.573 tỷ đồng (15%) so với tháng 6; TPHCM tồn kho tháng 9 là 21.900 tỷ đồng, đã giảm 4.200 tỷ đồng (16%) so với tháng 8.

Thị trường BĐS đã phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường. Cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh với nhu cầu của thị trường; niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục; phân khúc NoXH và những căn hộ có diện tích nhỏ được người dân quan tâm. Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Theo Bất Động Sản

>>> Bất động sản 24h: Bẫy rình rập người mua nhà

>>> Hết thời căn hộ 'chạy đua' về giá

>>> Tranh chấp bất động sản: Giải quyết không dễ!

>>> Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

>>> Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Bất động sản 24h: Bẫy rình rập người mua nhà

Thị trường nhà đất ngày 21/11 có những thông tin nổi bật như: Bút sa là…tiền mất; : Sửa Luật Đất đai: Làm rõ khái niệm để tránh bị lợi dụng; "Đại chiến" diện tích căn hộ: GS Đặng Hùng Võ “cần thiết điều chỉnh Thông tư 16”; Né thuế VAT, căn hộ nhỏ được “vét” sạch; Tiền chênh thấp, dự án "đại gia điếu cày" vẫn vắng khách; TP.HCM: Duyệt quy hoạch 1/2000 Khu VII - Khu đô thị Tây Bắc Thành phố.

Bút sa là…tiền mất

Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn, chính vì vậy, khi có ý định mua thì khách hàng cần tìm hiểu rõ về pháp lý dự án, các điều khoản hợp đồng để tránh bị “gài bẫy” dẫn dến thiệt thòi cho chính mình.

Bức xúc về bản hợp đồng mập mờ đầy bất lợi cho mình, một khách hàng mua đất nền dự án The Morning City do Công ty Địa ốc Kim Oanh mở bán đã gửi đến CafeLand những phản ánh, tài liệu nhằm cảnh tỉnh những ai không tìm hiểu kỹ về hợp đồng mua bán mà chỉ “nghe lời ong bướm” từ các nhà môi giới rồi đặt bút ký… xem thêm

Sửa Luật Đất đai: Làm rõ khái niệm để tránh bị lợi dụng

Khái niệm “kinh tế - xã hội” trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất đang có chủ sử dụng cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội là một khái niệm không rõ ràng, cần được làm rõ để tránh bị lợi dụng.

Đó là một trong những khuyến nghị của Liên minh Đất đai (Landa) gửi tới ban soạn thảo cũng như các cơ quan chức năng có liên quan đến quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất Đai sắp được Quốc hội thông qua… xem thêm

"Đại chiến" diện tích căn hộ: GS Đặng Hùng Võ “cần thiết điều chỉnh Thông tư 16”

Tình trạng đại chiến chung cư do cách tính diện tích tréo ngoe trong quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng của thông tư 16 với Luật Nhà ở gây loạn thị trường, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Điều chỉnh Thông tư 16 về quy định cách tính diện tích cho thống nhất với Luật Nhà ở là điều cần thiết”… xem thêm

Né thuế VAT, căn hộ nhỏ được “vét” sạch

Theo tính toán, với căn hộ thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, khi giảm 50% thuế VAT thì giá căn hộ sẽ giảm xấp xỉ 1 triệu đồng/m2. Với những người thu nhập thấp số tiền này rất có ý nghĩa.

Theo quyết định của Chính phủ, để hỗ trợ cho người dân, từ ngày 1/7/2013, người mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và người mua nhà ở xã hội sẽ được hưởng chính sách miễn giảm 50% thuế VAT. Chính sách này được đưa ra nhằm hỗ trợ cho người mua nhà, gián tiếp hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản… xem thêm

Tiền chênh thấp, dự án "đại gia điếu cày" vẫn vắng khách

Chiều ngày 18/11, Công ty xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu mở bán tòa CT12B chung cư Kim Văn – Kim Lũ nhưng có rất ít khách hàng đến tìm hiểu mua căn hộ.

Chung cư CT12 Kim Văn Kim Lũ thuộc dự án Khu đô thị Kim Văn Kim Lũ (Golden Silk) thuộc sở hữu của "đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư…xem thêm

TP.HCM: Duyệt quy hoạch 1/2000 Khu VII - Khu đô thị Tây Bắc Thành phố

UBND Thành phố vừa duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu VII thuộc Khu đô thị Tây Bắc Thành phố.

Khu VII - Khu đô thị Tây Bắc Thành phố thuộc xã Tân An Hội, huyện Củ Chi. Khu VII có phía Đông giáp Khu VIII - Khu đô thị Tây Bắc, phía Tây giáp Khu VI - Khu đô thị Tây Bắc, phía Nam giáp Khu I - khu đô thị Tây Bắc, phía Bắc giáp Quốc lộ 22… xem thêm

Theo Bất Động Sản

>>> Hết thời căn hộ 'chạy đua' về giá

>>> Tranh chấp bất động sản: Giải quyết không dễ!

>>> Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

>>> Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Hết thời căn hộ 'chạy đua' về giá

Những giá trị ngoài căn hộ như môi trường sống, cây xanh, dịch vụ và các tiện ích đang ngày càng được khách hàng quan tâm và là yếu tố quyết định đến giá trị thực sự của căn hộ.

Yếu tố quyết định giá trị căn hộ

Người Việt Nam vốn có văn hóa coi ngôi nhà không chỉ là một tài sản, “của hồi môn” để lại cho con cháu mà hơn hết là “tổ ấm”, là nơi gắn bó với mỗi cuộc đời. Chính vì thế, quan niệm mua nhà không chỉ là mua chỗ trú chân mà còn mua cả tiện ích cũng như môi trường sống xung quanh đang ngày càng được khách hàng quan tâm.

Giá trị ngoài căn hộ đang ngày càng được nhiều khách hàng quan tâm

Có thể thấy rất rõ xu hướng này khi hàng loạt các căn biệt thự hay chung cư trong nhiều khu đô thị mới mặc dù đã hoàn thiện đầy đủ, bàn giao nhà cho khách nhưng vẫn bị bỏ hoang. Lý do bởi lẽ các chủ đầu tư chỉ đầu tư xây căn hộ/biệt thự mà thường “quên” các tiện ích như trường học, siêu thị, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…

Chẳng hạn, khu đô thị mới An Hưng (Lê Văn Lương, Hà Đông, Hà Nội) có đến hàng trăm biệt thự đơn lập và liền kề đã hoàn thiện nhưng vẫn không ai dám về ở. 

Theo một bảo vệ tại khu đô thị này, sau hơn một năm bàn giao nhà, hiện chỉ có 6 gia đình đã chuyển về sinh sống và sắp tới cũng chỉ có khoảng 10 hộ nữa sẽ dọn về.

Hay tại khu đô thị Dương Nội (Lê Văn Lương, Hà Đông, Hà Nội), dù đã tiến hành bàn giao hơn 300 căn hộ thuộc tổ hợp chung cư CT7, CT8 và gần 100 căn nhà liền kề, biệt thự từ đầu năm 2013, nhưng số lượng người chuyển về sinh sống cũng rất ít. Bởi lẽ chủ đầu tư mải chạy đua với việc xây – bán, mà quên đi các tiện ích tối thiểu như trường học, bệnh viện, cây xanh, hạ tầng xã hội…

Ngay cả dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội), người dân cũng phải trả lại nhà vì dự án khá xa, lại nằm giữa khu “đồng không mông quạnh”, không có bất cứ dịch vụ gì, ngay cả đi chợ, khách hàng cũng phải chạy hàng km.

Nếu như trước đây, các nhà đầu tư chỉ đơn thuần quan tâm đến sản phẩm là căn hộ, tức là quan tâm đến các yếu tố: Giá bán, vị trí, tiến độ thực hiện hay chất lượng công trình,…Thì nay, người mua đã bắt đầu “tỉnh táo” hơn khi nhận ra những giá trị ngoài căn hộ mang lại.

Cũng vì thế cuộc đua về giá không còn là sức hấp dẫn duy nhất nữa. Những căn hộ tốt, nằm trong khu đô thị hoàn chỉnh mới thưc sự là những căn hộ có giá trị thực.

Phân tích về xu thế này, GS Đặng Hùng Võ cho hay, nếu trước kia nhà đầu tư mua dự án chủ yếu để đầu cơ, kiếm lời, thì nay thị trường đã chuyển sang dành cho người có nhu cầu thực. Chính vì vậy, người mua rất quan tâm đến môi trường ở cũng như các tiện ích tại khu đô thị là điều dễ hiểu.

“Những khu đô thị hoàn chỉnh: có cây xanh, trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học,….chắc chắn sẽ đắt người mua, ngay cả khi giá trị căn hộ lớn”, ông Võ nhấn mạnh.

Giá cao, vẫn đắt khách

Thực tế, các chủ đầu tư địa ốc thời gian gần đây bắt đầu nắm bắt xu thế này và thay vì rầm rộ quảng cáo về giá hay các khuyến mại thì các tiện ích mà căn hộ mang lại đã được đặc biết chú trọng. Có thể kể đến một số dự án như: Indochina Plaza Hanoi (IPH) tại Cầu Giấy, Hà Nội, thay vì giảm giá bán, dự án tạo ra thật nhiều giá trị gia tăng cho các căn hộ thông qua chất lượng nội thất, cũng như các tiện ích và cảnh quan chung, chính sách hỗ trợ chủ sở hữu cho thuê căn hộ với khả năng sinh lời cao.

Hay dự án Royal City (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội), giá bán của dự án không hề giảm, nhưng vẫn hút khách bởi lẽ các căn hộ được nằm trong một quần thể hoàn chỉnh gồm các tiện ích như: trường học, siêu thị, trung tâm mua sắm, công viên, cây xanh,…

Theo ông Nguyễn Văn Minh, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt, xu hướng mua nhà của khách hàng thời gian gần đây có rất nhiều sự thay đổi.

“Giá bán căn hộ không còn là yếu tố hấp dẫn nhất nữa. Đa số khách hàng tìm mua những dự án đã hoàn thiện, có vị trí đẹp và có đầy đủ các dịch vụ cũng như hạ tầng kỹ thuật. Giá của các căn hộ này khá cao, nhưng khách hàng vẫn chấp nhận mua”, ông Minh cho hay.

Theo một khảo sát của Công ty tư vấn đầu tư bất động sản CBRE: Rất nhiều gia đình trẻ quan tâm tới môi trường sống tại các đô thị mới tiện nghi và đẳng cấp, gần thủ đô và chỉ mất 20 - 40 phút chạy xe tới nơi làm việc. Nơi đó không chỉ có một ngôi nhà để ở mà còn là nơi thư giãn, nghỉ ngơi... Đây được coi là xu thế tất yếu của con người khi ngày càng phải đối mặt với nhiều hơn những áp lực của cuộc sống và công việc.

Ông Đào Ngọc Thanh, Tổng Giám đốc Vihajico cũng chia sẻ: Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân đang vô cùng bức xúc. Tuy nhiên, khi các vấn đề về đô thị hóa hay công nghiệp hóa đang ngày càng được chú trọng phát triển thì việc giải quyết một chỗ ở đơn thuần sẽ không còn là mối bận tâm thường trực nữa mà thay vào đó là câu hỏi: “ở như thế nào?”.

“Chắc chắn những căn hộ có không gian xanh, giao hòa với thiên nhiên cùng với đầy đủ các tiện ích sẽ là lựa chọn mà nhiều người hướng tới”, ông Thanh nhấn mạnh.

Theo Bất động sản

>>> Tranh chấp bất động sản: Giải quyết không dễ!

>>> Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

>>> Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Tranh chấp bất động sản: Giải quyết không dễ!

Cách quản lý chưa hiệu quả của cơ quan chức năng, hệ thống văn bản chồng chéo khiến tranh chấp ngày càng phức tạp.

Thị trường bất động sản (BĐS) sau thời gian đóng băng bỗng phát triển nóng đã tạo tiền đề cho việc gia tăng xung đột, bất đồng giữa các bên liên quan. Các vụ việc tranh chấp xuất hiện ngày càng nhiều, mức độ phức tạp ngày càng tăng và khó giải quyết, đặc biệt là giữa chủ đầu tư dự án chung cư và người mua nhà.

Một trong những vụ tranh chấp điển hình nhất gần đây là tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội), khi người mua nhà và chủ đầu tư tranh cãi khốc liệt vì cách tính diện tích căn hộ. Tranh chấp về cách tính diện tích sàn cũng diễn ra tại cụm chung cư CT7, dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông).

Tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án chung cư vẫn chưa có hồi kết.

Rất nhiều loại tranh chấp khác cũng liên tục xảy ra như chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ cam kết, hoặc tự ý cải tạo tầng thượng thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến người mua nhà, tranh chấp tầng hầm để xe và mức phí trông giữ xe ô tô… Nhiều cuộc tụ tập của người dân với những khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đã không còn xa lạ trên thị trường BĐS…

Luật sư Phan Vũ Anh, nguyên Giám đốc Ban đối ngoại Pháp chế, Tổng Công ty Vinaconex cho rằng, sự thiếu hiểu biết của khách hàng, thiếu chuyên nghiệp của không ít chủ đầu tư và cách quản lý chưa hiệu quả của cơ quan chức năng khiến cho những tranh chấp càng trở nên đỉnh điểm và phức tạp.

“Những điều khoản khách hàng đã kí với chủ đầu tư nhưng sau này phát sinh tranh cãi thì chắc chắn bất lợi sẽ thuộc về khách hàng bởi vì đã được thỏa thuận, ghi vào hợp đồng. Trên thực tế, những tranh cãi nếu được giải quyết hợp lý, các bên có thiện chí, khách hàng khiếu nại thì chủ đầu tư có bộ phận tiếp đón, biết cách giải quyết và đưa ra những lí lẽ với khách hàng, khách hàng cũng có những thỏa hiệp lại thì sẽ được giải quyết, mầm mống phát sinh tranh chấp sẽ ít đi và gần như sẽ triệt tiêu”, Luật sư Vũ Anh nói.

Không dễ để giải quyết tranh chấp trong BĐS là một thực tế hiện nay. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: Việc giải quyết tranh chấp vấp phải rất nhiều khó khăn do pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, quy định chưa rõ ràng về không gian chung - riêng, dịch vụ chung cư, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước chưa quyết liệt và đồng bộ...

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: Hợp đồng mua nhà là hợp đồng dân sự, chỉ có sự thỏa thuận của 2 bên và thường không chặt chẽ, có nhiều khoảng trống, ưu thế thường thiên về phía chủ đầu tư.

“Một trong những khó khăn rất lớn trong giải quyết tranh chấp của chúng ta là nếu căn cứ vào hợp đồng thì cũng không thể giải quyết những tranh chấp này, bởi vì nó không được quy định cách thức giải quyết trong hợp đồng để nhìn vào hợp đồng thì biết được ai đúng ai sai, hoặc nhìn vào pháp luật để nói ai đúng ai sai cũng rất khó. Cơ chế giải quyết của chúng ta cũng chưa được hình thành như một hệ thống chuyên nghiệp để xử lý tranh chấp, làm cho việc giải quyết gần như bế tắc”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Theo nhiều luật sư, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư vẫn còn chậm và chưa theo kịp thực tế. Trong khi chưa có Luật chung cư, thì các văn bản liên quan lại vừa thừa vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật trên cơ sở tăng cường bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng; minh bạch các kênh thông tin về dự án bất động sản.

Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định: Cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp có căn cứ pháp lý chính thống thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án, trong đó nhờ trọng tài là một phương án nhanh gọn, hiệu quả trong thời điểm hiện nay.

“Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đã giải quyết số vụ tranh chấp ngày càng tăng lên và có hiệu quả. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận trọng tài thì sẽ không có trọng tài, nên trong hợp đồng cần đưa điều khoản trọng tài vào và lựa chọn tổ chức trọng tài có uy tín. Còn nếu khi tranh chấp xảy ra, trước đó chưa có điều khoản trọng tài thì các bên vẫn có thể ngồi lại với nhau để đưa điều khoản trọng tài vào văn bản”, Luật sư Huỳnh phân tích.

Khi thị trường BĐS còn chứa đựng nhiều rủi ro, người mua nhà góp vốn vẫn bị thiệt vì những bản hợp đồng “mua nhà trên giấy”. Trong khi chờ đợi có một hành lang pháp lý hoàn thiện, rõ ràng hơn về quản lý chung cư, thì người mua nhà cũng cần hiểu biết về pháp luật, nhờ đến các tổ chức trọng tài hay tòa án để giải quyết khi tranh chấp xảy ra./.

Theo Bất Động Sản

>>> Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

>>> Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Khách mua chung cư Nam Cường kêu cứu Ngân hàng Nhà nước

Trước việc Nam Cường thu thêm chênh lệch trượt giá tiền đô la, nhiều khách hàng mua chung cư tại khu đô thị Dương Nội của Nam Cường cho rằng điều này là bất hợp lý, vi phạm Pháp lệnh ngoại hối.

Tự nhận mình ngu vì đã mua nhà đến giá 25 triệu đồng/m2, trong khi đó, hiện tại giá nhà xuống thấp còn 16 triệu đồng/m2, chị Bùi Ánh T. trú tại Liễu Giai, Hà Nội đang cố gắng vay mượn tiền để nhận nhà.

Tuy nhiên, đến ngày nhận nhà thì chị nhận được thông báo của chủ đầu tư thu thêm tiền chênh lệch do tỷ giá đô la. Nếu như vậy, chị T. và những khách hàng như chị sẽ phải đóng thêm khoảng 35 đến 50 triệu đồng tùy diện tích từng căn hộ.

Bức xúc trước thông báo vô lý, nhiều khách hàng của Nam Cường đã viết đơn kiến nghị gửi chủ đầu tư

Bức xúc trước thông báo vô lý, khách hàng của Nam Cường đã viết đơn kiến nghị gửi đến chủ đầu tư, tuy nhiên chủ đầu tư cho rằng, việc làm của họ là đúng quy định hợp đồng. Trước trả lời không thỏa đáng của Nam Cường, khách hàng tiếp tục kêu cứu lên cơ quan chức năng.

Các khách hàng tung bằng chứng "tố" Nam Cường như sau: theo Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005 quy định: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép”.

Theo Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13, ngày 18/3/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối 2005, tại Điều 22 được sửa đổi, bổ sung quy định rất rõ như sau: "Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”. Như vậy chiếu theo Pháp lệnh 06 thì rõ ràng Nam Cường đã vi phạm, một khách hàng nói. 

Không đồng ý với cách tính giá của Nam Cường, nhiều khách hàng mua chung cư Dương Nội đã gửi đơn kiến nghị đến Phòng Quản lý Ngoại hối Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội.

Trao đổi với phóng viên báo Đời sống và Pháp luật về vấn đề này, ông Trần Quốc Hùng - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội cho rằng hợp đồng tính giá trị căn hộ theo m2 bằng đô la Mỹ là vi phạm vào quy định niêm yết giá. Việc xử phạt như thế nào còn tùy thuộc vào nội dung hợp đồng giữa hai bên.

Theo Bất Động Sản

Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Có hai luồng tâm lý, một là kỳ vọng giá nhà đất giảm thêm, hai là tin rằng giá bây giờ đã chạm đáy.

Lại “nóng” bởi tin đồn

Nắm bắt tâm lý của người tiêu dùng, giới kinh doanh BĐS cho rằng, cuối năm là “thời điểm vàng” để các chủ đầu tư chào bán dự án bởi ai cũng muốn ổn định chỗ ở đón năm mới. Thực tế, kết quả khảo sát thị trường của Công ty Jones Lang LaSalle cho biết, đã có hơn 1.900 căn hộ được chào bán ra thị trường trong quý III vừa qua, gần gấp đôi số lượng chào bán của quý trước đó.

Giá vẫn là yếu tố chính cản trở cung - cầu trong thị trường BĐS.

Nếu nhìn trên bình diện quảng bá, thị trường BĐS trong vài tháng vừa qua đã bắt đầu sôi động trở lại. Nhiều dự án căn hộ và đất nền, đặc biệt là phân khúc bình dân đua nhau chào bán ra thị trường. Trên các phương tiện truyền thông, các chương trình khuyến mãi cũng diễn ra rầm rộ.

Nổi bật nhất trong phân khúc căn hộ bình dân phải kể đến dự án Ehome 4 (Bắc Sài Gòn) của Công ty CP Đầu tư Nam Long. Đây là dự án có quy mô khá lớn với 2.100 căn được chủ đầu tư cho biết sẽ nhấn vào phân khúc người có thu nhập thấp cũng như những cặp vợ chồng trẻ. Với mức giá được chào bán chỉ 450 triệu đồng/căn, dự án ngay lập tức gây “cơn sốt” mua nhà.

Ngoài Nam Long, một số doanh nghiệp khác cũng đang trụ vững do biết tận dụng thế mạnh của mình. Cụ thể, Bicamex IDG tận dụng đối tượng khách hàng chính là công nhân viên của mình nên mạnh dạn xây căn hộ phục vụ riêng cho đối tượng này với mức giá hợp lý, chất lượng đảm bảo; Công ty Lê Thành chọn phân khúc căn hộ bình dân cùng với phương thức cho thuê mua cũng nhận được sự phản hồi tích cực từ thị trường. 

Tuy nhiên, là người lăn lộn lâu năm trong ngành BĐS, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM băn khoăn cho biết, lượng tồn kho BĐS tại thời điểm này vẫn còn quá lớn, khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều và thị trường BĐS chưa thoát khỏi nguy cơ đổ vỡ.

Điều này có thể được kiểm chứng qua việc còn hàng chục nghìn căn hộ thuộc phân khúc trung/cao cấp chưa bán được, giao dịch tổng thể vẫn còn ngưng trệ, tiền thật đang chôn trong BĐS nhưng không thể sinh lãi. Không ít doanh nghiệp thừa nhận đang kiệt quệ về tài chính, trong khi các khoản nợ phải trả lên tới hàng tỷ đồng/ngày, nếu dự án có bán được cũng không còn tiền để hoàn thiện căn hộ.

Ai cũng biết, nguyên nhân chính khiến các dự án căn hộ trung và cao cấp không bán được là do giá bán quá cao, vượt ngoài tầm với của đa số người dân. Do vậy, mặc dù thời gian vừa qua giá nhà đất liên tục giảm nhưng cung - cầu vẫn chưa thể gặp nhau vì người tiêu dùng đòi hỏi giá phải giảm thêm nữa.

Đẩy giá xuống: Nhà nước phải ra tay

Trước hai luồng tâm lý, một bên là chờ đợi giá BĐS giảm thêm, một bên cho rằng giá nhà đất bây giờ đã chạm đáy, một số chuyên gia cho rằng, giá BĐS có thể giảm thêm nếu như Nhà nước vào cuộc.

Trao đổi với PV Tổ Quốc, ông Đặng Đức Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM khẳng định: “Giá nhà đất bây giờ rất khó để giảm thêm, tôi cho rằng giá đã xuống đáy”.

Để lý giải cho nhận định của mình, ông Thành dẫn chứng có ít nhất 10 yếu tố khiến giá nhà đất Việt Nam cao hơn so với các nước và cao hàng chục lần so với thu nhập trung bình của người dân.

Yếu tố đầu tiên là lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao và kéo dài nhiều năm (năm 2010 - 2011 xoay quanh 18%, năm 2012 khoảng 15% và đầu năm đến nay khoảng 13 - 14%), trong khi trên thế giới và khu vực lãi suất chỉ khoảng 7%/năm. Đây là yếu tố tác động trực tiếp làm tăng cao chi phí, tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS”, ông Thành lý giải.

Theo ông Thành, yếu tố tiếp theo là tiền sử dụng đất quá cao. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá nhà đất ở Việt Nam. Bên cạnh đó, ông Thành cho rằng, chi phí hành chính, chi phí “bôi trơn” cũng tác động mạnh đến chi phí đầu vào.

“Mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình từ 3 - 5 năm, các cơ quan chức năng chưa có quy trình kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư đã dẫn đến thực trạng ‘xí phần’, đầu tư tràn lan, hạ tầng phát triển không cân xứng khiến thị trường BĐS biến động, loạn giá”, ông Thành phân tích thêm.

Các chuyên gia khác cũng nhận định, thời gian qua, giá BĐS tại Việt Nam còn biến động theo chính sách tài chính - tiền tệ và thị trường chứng khoán. Giá BĐS tăng/giảm theo chính sách nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tiền tệ cũng như diễn biến trên thị trường chứng khoán.

Từ các phân tích trên, các chuyên gia cũng như ông Thành cho rằng, để đẩy giá BĐS đi xuống trừ khi Nhà nước vào cuộc, tức tác động từ chính sách nhằm điều chính các yếu tố trên, giúp giá thành đầu vào giảm xuống, từ đó giá đầu ra sẽ giảm theo.

Theo Bất động sản